Panduan Lengkap Membeli Rumah Pertama di Indonesia (2025)

Checklist praktis + langkah finansial, legal, hingga serah terima — dirancang untuk pembeli pertama.


1) Tes Kesiapan Keuangan

  • Rasio cicilan ideal: total cicilan ≤ 30–35% dari penghasilan bersih rumah tangga.
  • Siapkan DP: umum 10–20% harga rumah. Semakin besar DP, semakin ringan cicilan dan peluang approval.
  • Darurat & biaya awal: selain DP, siapkan dana ~5–10% harga rumah untuk pajak & biaya lain (rincian di bagian 5).
  • Skor kredit: jaga riwayat kredit lancar (hindari telat bayar tagihan).

2) Memahami KPR: Konvensional vs Syariah

KPR adalah fasilitas pembiayaan untuk membeli rumah dengan cara mencicil dalam tenor tertentu. Secara umum terdapat dua skema populer:

  1. KPR Konvensional: berbasis bunga (fixed/float), cicilan dipengaruhi suku bunga bank.
  2. KPR Syariah: berbasis akad (murabahah/ijarah dsb), margin disepakati di awal, tanpa denda keterlambatan berbunga.



3) Simulasi: Gaji 5–10 Juta Bisa KPR?

Simulasi kasar berikut hanya ilustrasi untuk gambaran awal. Angka aktual bergantung bank, tenor, DP, dan skema suku bunga/margin.

Gaji Bersih Batas Cicilan (35%) Estimasi Plafon (Tenor 15–20 thn) Catatan
Rp5.000.000 ± Rp1.750.000 ± Rp180–240 juta Perkuat DP / cari rumah subsidi
Rp7.500.000 ± Rp2.625.000 ± Rp280–380 juta Pertimbangkan tenor 20 tahun
Rp10.000.000 ± Rp3.500.000 ± Rp400–520 juta Sesuaikan DP untuk cicilan nyaman

Tip: Simulasikan beberapa skenario (tenor, DP 10% vs 20%). Untuk KPR syariah, perhatikan total margin & cicilan tetap.

4) Legalitas: SHM, HGB, IMB/PBG & Cek Dokumen

  • SHM (Sertifikat Hak Milik): hak terkuat atas tanah (umumnya rumah tapak non-fasilitas tertentu).
  • HGB (Hak Guna Bangunan): hak membangun/menempati di atas tanah negara/hak pengelolaan dalam jangka waktu tertentu; umum pada perumahan baru maupun apartemen.
  • Dokumen lain: site plan, PBG (pengganti IMB), sertifikat laik fungsi (jika relevan), bukti lunas PBB, dan untuk rumah second: AJB, SPPT, bukti tagihan utilitas terakhir.

Cek fisik & yuridis: samakan data sertifikat vs kondisi lapangan (batas, luas, bangunan), dan cocokkan identitas penjual vs dokumen.

5) Biaya Tambahan: Pajak & Notaris

  • BPHTB (pembeli): umumnya 5% x (Harga Transaksi – NPOPTKP daerah).
  • PPN: berlaku untuk rumah baru non-bebas PPN; tahun 2025 ada kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (lihat ketentuan terkini).
  • Biaya notaris/PPAT: pembuatan AJB, balik nama, cek sertifikat, dll.
  • Biaya appraisal & administrasi (KPR): tergantung bank/pembiayaan.
  • Asuransi: jiwa & kebakaran (umum diwajibkan pada KPR).

6) Alur Lengkap Proses Beli Rumah

  1. Riset & shortlist: lokasi, harga, akses, banjir, fasilitas.
  2. Survei & pengecekan legal: verifikasi sertifikat & dokumen.
  3. Booking & negosiasi: minta rincian biaya, jadwal serah terima.
  4. Pengajuan KPR: siapkan dokumen (KTP, KK, NPWP, slip gaji/usaha, rekening).
  5. Akta Jual Beli (AJB) di PPAT & pelunasan DP.
  6. Balik nama sertifikat & administrasi BPN.
  7. Serah terima kunci & pemasangan utilitas (listrik/air/Internet).


7) Tips Negosiasi & Cek Kondisi Rumah

Jika rumah baru (developer)

  • Minta price list resmi, promo, dan dokumen legal (PBG, site plan, status lahan).
  • Tinjau kualitas bangunan: fondasi, dinding, atap, instalasi listrik & air.
  • Tanyakan garansi perbaikan pasca serah terima.

Jika rumah second

  • Periksa retakan, kelembapan, instalasi, atap, dan riwayat renovasi.
  • Cek tunggakan PBB/PLN/PDAM/lingkungan.
  • Gunakan jasa inspeksi independen bila perlu.

Negosiasi efektif: riset harga pasar, ajukan opsi pembayaran (mis. DP lebih besar untuk potongan harga), dan minta inclusion (kanopi, kitchen set) jika harga sulit turun.

8) Checklist Ringkas

  • [ ] Rasio cicilan ≤ 35% dan dana darurat aman
  • [ ] Pilih skema KPR (konvensional/syariah) & tenor realistis
  • [ ] DP siap (10–20%) + biaya awal 5–10%
  • [ ] Sertifikat (SHM/HGB) & dokumen lain valid
  • [ ] Simulasi cicilan beberapa skenario
  • [ ] AJB di PPAT, balik nama, serah terima, utilitas aktif

FAQ

Berapa DP minimal untuk rumah pertama?

Umumnya 10–20% dari harga rumah; perhatikan program & kebijakan bank/penjual yang berlaku.

Apa saja pajak saat beli rumah?

BPHTB (pembeli), PPN (untuk rumah baru tertentu), serta biaya notaris/PPAT & administrasi lain. Besaran mengikuti peraturan yang berlaku.

Lebih baik KPR syariah atau konvensional?

Tergantung preferensi Anda terhadap skema pembayaran & risiko suku bunga. Bandingkan total kewajiban, tenor, dan fleksibilitas.

Disclaimer: Informasi bersifat edukasi umum. Kebijakan pajak, KPR, dan insentif dapat berubah; konfirmasi ke bank, notaris/PPAT, dan otoritas terkait.